Judicialis Rechtsprechung

I.

Die Antragsteller und die Antragsgegner sind die Wohnungseigentümer einer Wohnanlage mit 291 Wohnungen, die von der weiteren Beteiligten seit 1.1.1994 verwaltet wird. Die mit den einzelnen Wohnungen verbundenen Miteigentumsanteile schwanken zwischen 26,5/10000 und 39,3/10000.

Nach § 12 Abs. 1 der Gemeinschaftsordnung (GO), die einen Teil der im Grundbuch eingetragenen Teilungserklärung bildet, bestimmt sich die Anzahl der Stimmen in der Eigentümerversammlung nach der Größe der Miteigentumsanteile. Tatsächlich werden die Stimmen in den Eigentümerversammlungen seit Jahren nach der Zahl der Wohnungseigentümer (Kopfprinzip) gezählt.

§ 12 Abs. 2 bis 4 GO enthalten u.a. folgende Regelungen:

In der Eigentümerversammlung kann sich jeder Wohnungs- oder Teileigentümer aufgrund schriftlicher Vollmacht durch seinen Ehegatten, Verwandten ersten Grades, einen Rechtsanwalt, den Verwalter, einen vom Verwalter bestimmten Unterbevollmächtigten oder einen anderen Miteigentümer vertreten lassen. Sonstigen Dritten kann jedoch vom Verwalter die Anwesenheit bei der Eigentümerversammlung gestattet werden. Vertretung durch sonstige Dritte ist ausgeschlossen.

Die Vertretung der Wohnungs- und Teileigentümer, die nicht anwesend oder anderweitig vertreten sind, wird vom Verwalter ausgeübt. Soweit der Verwalter aufgrund der im vorstehenden Satz erteilten Vollmacht abstimmt, muss er im Sinne der Mehrheit der Anwesenden bzw. sonst Vertretenen abstimmen oder sich der Stimme enthalten.

Stimmenthaltungen gelten nicht als Ablehnung.

In der Eigentümerversammlung vom 22.5.2001 stand unter Tagesordnungspunkt (TOP) 12 die Bestellung des Verwalters für die Jahre 2002 und 2003 zur Abstimmung. Neben der weiteren Beteiligten standen drei weitere Unternehmen zur Wahl. Vor der Abstimmung übergab der Geschäftsführer der weiteren Beteiligten die Versammlungsleitung an einen Verwaltungsbeirat und erteilte diesem Untervollmacht für die "gesonderten Vollmachten und die Vertretungsstimmen nach § 12 Abs. 3 GO".

Nach den Feststellungen im Protokoll erhielt die weitere Beteiligte 182 Stimmen, die Fa. St. GmbH 108 Stimmen, die Fa. H.-T.-S. 12 Stimmen und die Fa. M.G. GmbH & Co.KG 1 Stimme. Nach der Feststellung des Versammlungsleiters war damit die weitere Beteiligte ab 1.1.2002 für zwei Jahre zum Verwalter bestellt.

Unstreitig waren bei der Abstimmung 95 Wohnungseigentümer nicht anwesend oder durch schriftliche Vollmacht vertreten. Diese 95 Stimmen gab kraft der Untervollmacht der Verwalterin der Verwaltungsbeirat für die weitere Beteiligte ab.

Die Antragsteller zu 1 und 2 haben jeweils am 21.6.2001 den Antrag auf Ungültigerklärung des Eigentümerbeschlusses zu TOP 12 beantragt. Sie haben zum einen die Abstimmung nach Kopfteilen, zum anderen vor allem die Abgabe der Stimmen der nicht Anwesenden und nicht gesondert Vertretenen für die weitere Beteiligte gerügt.

Das Amtsgericht hat mit Beschluss vom 29.1.2002 den Eigentümerbeschluss zu TOP 12 (Verwaltervertrag und -bestellung ab 1.1.2002) für ungültig erklärt.

Die sofortige Beschwerde aller Antragsgegner hat das Landgericht mit Beschluss vom 9.8.2002 zurückgewiesen; die gerichtlichen und außergerichtlichen Kosten des Beschwerdeverfahrens hat es der weiteren Beteiligten auferlegt. Gegen diesen Beschluss haben die Antragsgegner zu 1 und 2 und die weitere Beteiligte sofortige weitere Beschwerden eingelegt.

II.

Die sofortige weitere Beschwerde der weiteren Beteiligten ist unzulässig, die der Antragsgegner zu 1 und 2 ist unbegründet.

1. Die sofortige weitere Beschwerde der weiteren Beteiligten ist unzulässig, weil ihr die Beschwerdeberechtigung fehlt. Sie hat nämlich keine Erstbeschwerde eingelegt; damit ist für sie die Entscheidung des Amtsgerichts rechtskräftig geworden (BGH NJW 1980, 1960; BayObLG NZM 1998, 81; Bassenge/Herbst/ Roth FGG/RPflG 9. Aufl. § 27 FGG Rn. 8; Niedenführ/Schulze WEG 6. Aufl. § 45 Rn. 43).

2. Das Landgericht hat zur sofortigen Beschwerde der Antragsgegner ausgeführt:

Der Beschluss über die Verwalterbestellung sei unter Verstoß gegen § 12 Abs. 3 GO zustandegekommen und daher ungültig. Zwar gingen die Beschwerdeführer zu Recht davon aus, dass die Erteilung einer Untervollmacht im Fall des § 25 Abs. 5 WEG durch den Verwalter möglich sei. Richtig sei auch, dass in diesem Fall an den Unterbevollmächtigten keine Weisung erteilt werden dürfe. Dagegen könne der Verwalter an den Unterbevollmächtigten nicht mehr an Rechtsmacht übertragen, als ihm selbst von den Wohnungseigentümern im Rahmen der Teilungserklärung gegeben worden sei. Der Unterbevollmächtigte unterliege daher den gleichen Beschränkungen des § 12 Abs. 3 GO wie der Verwalter, wenn der Verwalter das Stimmrecht für die nicht anwesenden und nicht durch gesonderte Vollmacht vertretenen Eigentümer selbst ausgeübt hätte. Aus § 12 Abs. 3 GO lasse sich keine eigene Entscheidungskompetenz des Verwalters in Angelegenheiten der Wohnungseigentümer ableiten. Die vollmachtlose Abstimmung durch den Unterbevollmächtigten sei auch nicht durch die vertretenen Wohnungseigentümer nachträglich genehmigt worden.

Die gerichtlichen und außergerichtlichen Kosten des Beschwerdeverfahrens seien der Verwalterin aufzuerlegen, weil sie als Leiterin der Versammlung die ungültige Beschlussfassung schuldhaft verursacht habe. Außerdem habe sie das von vorneherein aussichtslose Beschwerdeverfahren im Namen der Antragsgegner durchgeführt, ohne sich der Zustimmung der Mehrheit der Antragsgegner zu vergewissern.

3. Die Entscheidung des Landgerichts hält der rechtlichen Nachprüfung stand.

a) Der angefochtene Eigentümerbeschluss ist bereits deshalb für ungültig zu erklären, weil nach dem gesetzlichen Kopfprinzip abgestimmt wurde und nicht nach der nach der Gemeinschaftsordnung maßgebenden Größe der Miteigentumsanteile. Wie die Mehrheitsverhältnisse bei einer Stimmenzählung nach Miteigentumsanteilen aussähen, lässt sich nicht mehr feststellen, weil nicht festgehalten ist, welcher Wohnungseigentümer für welchen Kandidaten gestimmt hat. Unabhängig davon ist der Eigentümerbeschluss aber auch aus anderen Gründen zu Recht für ungültig erklärt worden.

b) Der Senat hat sich bereits in einigen Entscheidungen mit der Wirksamkeit von Untervollmachten befasst, die der Verwalter anderen Wohnungseigentümern für die Eigentümerversammlung erteilt hat (BayObLG NJW-RR 1990, 784; WE 1999, 29). In beiden Entscheidungen hat der Senat aber ausdrücklich darauf hingewiesen, dass die Befugnis des Verwalters, Untervollmachten für die Eigentümerversammlung zu erteilen, sich nicht von selbst ergibt, sondern in jedem Fall durch Auslegung der Hauptvollmacht ermittelt werden muss (BayObLG NJW-RR 1990, 784/785; WE 1999, 2,9/30). Das entspricht auch der allgemeinen Meinung (Palandt/Heinrichs BGB 62. Aufl. Rn. 12; MünchKomm/ Schramm BGB 4. Aufl. Rn. 102; Soergel/Leptien BGB 13. Aufl. Rn. 58; Staudinger/Schilken BGB Bearbeitg. 2001 Rn. 63, jeweils zu § 167). Danach spricht keine Vermutung für die Zulässigkeit einer Untervollmacht; diese muss vielmehr im Einzelfall durch Auslegung und Interessenabwägung begründet werden.

Für den vorliegenden Fall bedeutet dies, dass bereits die Erteilung der Untervollmachten für die nicht erschienenen und nicht gesondert vertretenen Wohnungseigentümer unzulässig war. Denn während § 12 Abs. 2 GO ausdrücklich davon spricht, dass der Verwalter für die Vollmachtgeber, die ihm eine schriftliche Vollmacht erteilt haben, einen Unterbevollmächtigten bestimmen darf, erwähnt § 12 Abs. 3 GO bei der Pauschalvollmacht für die untätig gebliebenen Wohnungseigentümer eine solche Möglichkeit nicht. Daraus könnte zu schließen sein, dass der Verwalter für die Pauschalvollmacht des § 12 Abs. 3 GO eine Untervollmacht nicht erteilen darf. Diese Frage braucht nicht abschließend entschieden zu werden.

c) Selbst wenn man die Erteilung der Untervollmacht an den Verwaltungsbeirat für wirksam ansehen wollte, wäre die Stimmabgabe durch den Unterbevollmächtigten für die weitere Beteiligte unwirksam gewesen, weil sie gegen die Stimmbeschränkung in § 12 Abs. 3 GO verstieß. Es ist ein grundlegender und allgemein anerkannter Rechtssatz, dass ein Unterbevollmächtigter nicht mehr Befugnisse haben kann als der Hauptbevollmächtigte (KG HRR 1941 Nr. 468; BGH NJW-RR 1990, 701/703; Larenz/Wolf Allgemeiner Teil des BGB 8. Aufl. § 47 Rn. 41; Palandt/ Heinrichs Rn. 12, MünchKomm/Schramm. Rn. 103, Soergel/Leptien Rn. 61, Staudinger/Schilken Rn. 67, jeweils zu § 167). Daraus haben die Vorinstanzen zu Recht geschlossen, dass der Unterbevollmächtigte die Stimmen für die untätigen Eigentümer entweder mit der Mehrheit der Abstimmenden abgeben oder sich der Stimme enthalten musste. Da er sich an die in § 12 Abs. 3 GO enthaltene Stimmrechtsbeschränkung nicht gehalten hat, war seine Stimmabgabe für die untätigen Eigentümer unwirksam.

d) Entgegen der Ansicht der Rechtsbeschwerdeführer verleiht § 12 Abs. 3 GO dem Verwalter kein eigenständiges Stimmrecht, sondern gibt ihm nach dem eindeutigen Wortlaut der Regelung nur eine Stimmrechtsvollmacht, die zudem inhaltlich beschränkt ist. An diese Beschränkung war auch der Unterbevollmächtigte gebunden. Seine Stimmabgabe, die diese Beschränkung missachtete und damit vollmachtlos war, wurde auch nicht nachträglich wirksam durch eine konkludente oder auch ausdrückliche Genehmigung durch die untätigen Wohnungseigentümer. Eine solche Genehmigung scheidet von vorneherein aus. Sie würde nämlich den untätigen Eigentümern, die weder zur Versammlung erschienen sind noch eine schriftliche Vollmacht erteilt haben, die Möglichkeit einräumen, noch nachträglich das Abstimmungsergebnis zu beeinflussen. Das verträgt sich aber nicht mit dem Wesen einer Abstimmung, in der nur anwesende und solche Eigentümer, die eine schriftliche Vollmacht erteilt haben, die Rechtsmacht haben, wirksame Eigentümerbeschlüsse zu fassen, während die untätigen Eigentümer auf jede Einflussmöglichkeit bewusst verzichtet haben.

e) Da die Stimmabgabe für die untätigen Wohnungseigentümer ungültig war, entfiel auf die weitere Beteiligte nach der Abstimmung nach Köpfen nicht die Mehrheit der Stimmen, so dass der im Protokoll festgestellte Beschluss, die weitere Beteiligte sei ab 1.1.2002 für zwei Jahre zum Verwalter bestellt, für ungültig zu erklären ist. Diese Ungültigerklärung wirkt auf den Zeitpunkt der Beschlussfassung zurück (Niedenführ/ Schulze § 23 Rn. 24).

4. Auch wenn die sofortige weitere Beschwerde der weiteren Beteiligten, die sich vor allem auch gegen die Kostenentscheidung des Landgerichts richtet, unzulässig ist, hat der Senat im Rahmen der Rechtsbeschwerde der Antragsgegner zu 1 und 2 auch die Kostenentscheidung des Landgerichts von Amts wegen zu überprüfen. Diese auf § 47 Satz 1 und 2 WEG beruhende Ermessensentscheidung ist aus Rechtsgründen nicht zu beanstanden. Wie der Senat bereits entschieden hat (BayObLGZ 2002, 321; BayObLG vom114.11.2002, Az. 2Z BR 113/02), sind bei der Kostenentscheidung auch materielle Erstattungs- oder Schadensersatzansprüche zu berücksichtigen. Solche bestehen hier gegen die weitere Beteiligte, weil sie fahrlässig - leichte Fahrlässigkeit genügt gemäß § 276 Abs. 1 Satz 1 BGB - die Ungültigkeit des Eigentümerbeschlusses zu TOP 12 und damit die Verfahrenskosten verursacht hat. Für das Verschulden ist ein objektiver Maßstab anzusetzen. Danach wäre ein sorgfältiger Verwalter das Risiko einer unwirksamen Untervollmacht nicht eingegangen.

Für das Rechtsbeschwerdeverfahren entspricht es nach § 47 Satz 1 und Satz 2 WEG der Billigkeit, dass die erfolglosen Rechtsbeschwerdeführer die gerichtlichen und außergerichtlichen Kosten tragen, zumal die Unbegründetheit der Rechtsbeschwerde unschwer erkennbar war.

Die mit den Vorinstanzen übereinstimmende Festsetzung des Geschäftswerts beruht auf § 48 Abs. 3 Satz 1 WEG.

Ende der Entscheidung